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"공공관리자제도 '넥타우스'에서 답을 찾아라": 업계 최초 ‘입찰제안서 항목별 기준표’ 제시; 2010.09.17 14:43 입력 | 2010.09.17 22:27 수정

도시재생신문 mustcan@naver.com

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/12847022141612.jpg">창간1주년 기념으로 지난 15일 넥타우스의 문기채 대표를 만났다. 그는 현재 재건축·재개발 분야에서 큰 이슈가 된 공공관리자제도가 나아갈 방향과 일맥상통하는 부분을 이미 5년 전부터 예견하고, 실제 현장에 적용하여 몸소 실천하고 있는 장본인이다. 국내 최초로 '실내건축CM' 이라는 업무 영역을 개발하여 설계도면의 구체적 기준안 제시, 마감재 컨설팅, 입찰제안서 분석 및 항목별 기준표를 제시하는 등 전문화시켰다. 서울시는 16일 공공관리자제도의 시공사선정기준을 고시하고, 내달 1일 본격적 시행을 발표했다. 
 
문기채 대표는 ‘공공관리자제도’에 대해서 업체선정 투명성 관점에서 적극적인 지지 의사를 표명했다. 설계사를 비롯해 시공사 선정기준의 투명성은 조합의 내실을 기하고, 조합원들간 화합을 이끌어내는 기본요소이기 때문이다. 
 
그는 도시재생신문의 1주년과 더불어 언론의 나아갈 길에 대해서도 아낌없는 질책과 격려를 전했고, 나아가 조합운영의 핵심에 대해서도 묵직한 단어들을 꺼내놨다. 
실내건축CM은 조합과 조합원을 위해서는 정말 필요한 업무임에도 불구하고,기존 재건축·재개발사업 관련업체들의 본질을 진단하는 CM업무 때문에, 넥타우스가 걸어온 길도 쉽지 않았다고 그는 말했다. 문 대표는 한마디로 “넥타우스는 도시재생신문처럼 그렇게 걸어왔고, 성장했고, 목표를 향해 나아간다”고 설명했다.
 

●…창간 1주년을 맞이했다/
재건축·재개발분야에서 활발히 활동하고 있는 언론 매체는 다수 있지만, 후발주자로 출발한 도시재생신문이 지금은 선두진영에 위치해, 추진위와 조합의 대변지로서 언론의 사명을 하고 있어서, 독자의 한 사람으로서 기쁘다. 조합의 신뢰성 상실로 업계가 어려운 과정을 겪을 때, 도시재생신문은 묵묵히 신뢰성 회복에 앞장서 와서 이제는 추진위와 조합에서도 도시재생신문의 가치를 높게 생각하는 것으로 안다. 
 

●…공공관리자제도 시공사 선정기준이 16일 고시된다/
서울시에서 추진하는 공공관리자제도는 협력업체 선정의 투명성을 확보하기 위한 것이다. 도시재생사업도 상품과 같은 것이다. 서울은 전국에서도 상품성이 가장 높은 좋은 토지를 가지고 있다. 이러한 좋은 토지를 가졌음에도 불구하고, 조합에서 전문지식이 부족하다 보니까, 좋은 씨앗을 심지 못하고, 견실한 묘목을 가꾸지 못했던 것이다. 
 
좋은 토지에 좋은 씨앗을 심어 좋은 열매를 거두어들이기 위해서는 처음 시작부터 각 단계별로 정성을 들이고 수확하는 시점까지도 철저히 관리하고 가꾸어야 한다. 사실, 시공사만 잘 뽑아 모두 맡기면 꿈꾸어 오던 새로운 우리 집을 갖게 된다는 막연한 기대감에, 설계의 구체적인 기준과 내역도 없이 시공사만 뽑아놓다 보니, 결국 입주시점에서 조합과 시공사간 분쟁이 빈번하게 일어나고 있었던 것이 우리의 현실이다.
 

●…넥타우스가 하는 구체적 사업이 무엇인가/
넥타우스는 실내건축 설계에서부터 마감자재 컨설팅 및 모델하우스, 샘플하우스 관리 감독과 주민편의시설 컨설팅 및 설계를 통하여 향후 아파트단지의 부가가치를 높이는 동시에 재건축·재개발 사업에서 발생할 수 밖에 없는 분쟁의 원인을 사전에 차단하여 재건축·재개발사업의 성공을 목적으로 하는 사업을 하고 있다. 
 
공공관리자제도가 실시되기 전, 재건축·재개발사업장에서 시공자를 선정하는 기준은 평당 금액이었다. 수조원의 사업비가 투입되는 사업인데도, 시공자의 입찰제안서는 구체적인 건축설계도면은 물론 인테리어도면도 없고, 모호한 제안과 함께 평당 금액으로만 입찰 경쟁을 했다. 
 
입찰내역서에는 수백가지의 항목이 있고, 각 항목별로 수십가지의 품목이 발생하는데, 특히 마감재 부분에 있어서 구체적인 기준점이 없어 중국제인지, 국산인지, 원목인지, 무늬목인지, 실크인지에 따라 천차만별 가격차이가 있는데도, 조합원들에게 알권리를 제공하지 않고, 재건축·재개발사업이 진행되었던 것이다.
 

●…사업을 완수한 곳이 있는가/
수원 천천푸르지오와 수원 신매탄위브 하늘채가 실내건축CM용역을 처음 도입하여 성공적으로 사업을 완료한 대표적인 현장이다. 당시 조합장이 실내건축CM업무의 필요성을 인식하고, 적극적인 찬성을 보냈고, 조합이 최초로 직접 시공자들에게 입찰제안 기준을 제시했다. 인테리어 설계에 대해서도 구체적인 기준표를 제시하여 재건축·재개발분야에서는 처음 시도된 사건이었다. 이 두곳이 성공사례가 되어 다른 재건축·재개발 조합에게도 알려지고, 현재 많은 조합의 실내건축CM업무를 진행하면서 조합과 조합원들에게 이익을 주는 실내건축CM 업무를 성실히 수행함을 인정받아, 최근에는 국토해양부장관상을 수상하기도 했다.
 

●…입찰제안서가 구체적이면 시공사가 반대하겠다/
기존에 하지 않던 방식을 도입하니까 처음엔 시공사들이 반대했다. 그러나 지금은 시공사들의 인식도 변화하고 있다. 시공사들이 막대한 홍보전쟁을 치르면서 제살 깍기식으로 자금을 투입한 후, 홍보직원은 철수하고 시공하는 소장이 현장에 오면, 이론과 현실의 괴리감때문에 조합의 분쟁에 시달렸던 게 이 업계에 비일비재한 사건이다. 그러나 실내건축CM이 도입되면, 설계도면대로 제안하고, 시공하면 되기 때문에 분쟁이 발생하지 않아서, 결국에는 시공사도 편해지는 방식인 것이다. 
 

 
모호성에서 구체성으로 방향 전환
 

넥타우스의 실내건축CM용역이 지난 6월 국토해양부 장관상을 수상하는 등 재건축·재개발조합에게 이정표를 제시하고 있다는 평가를 받고 있다. 실내건축CM용역은 건축 감리용역과 설계용역을 합병한 신개념 재건축·재개발 건축 관리용역이다. 
 
현재 재건축·재개발사업장에서 시공사 입찰 제안서는 내역입찰 보다는 모호한 기준의 일반적인 제안인 경우가 많다. 
 
예를 들자면 ▲현관바닥 고품격 천연대리석 바닥 설치 ▲고품격 인테리어 우물천장 시공 ▲고급 아트월 시공 ▲천장벽 고급 실크형 벽지 등과 같다. 
 
이러한 일반적 제안이 실내건축CM용역을 거치면, 실별로 ▲현관 ▲거실 ▲주방 ▲안방 ▲욕실 등으로 나뉘고, 마감재별 수준의 구체적 기준이 제시된다. 또한 마감재 최소기준표는 59㎡, 84㎡, 112㎡ 등 평형대별로 구체적 표시를 해야 한다. 
 
시공단계 전에 입찰제안서에서 모델하우스의 정확한 형상이 나올 수 있는 것이다. 구체적 설계도면에 따른 구체적인 모델하우스가 제시되고, 향후 실제 입주한 아파트가 모델 하우스의 샘플과 다를 때 법적 다툼의 자료가 있어서, 조합과 시공사간 분쟁이 발생할 사유가 사전에 방지된다. 
 
게다가 넥타우스는 ▲시공사 선정 단계 ▲건축심의단계 ▲사업인가단계 ▲관리처분 단계 ▲모델하우스 시공단계 ▲본공사 착공단계 ▲샘플하우스 단계 ▲본공사 단계 등 절차별로 구체적인 관리업무를 배분해서, 조합과 시공사간 분쟁의 씨앗을 사전에 없앤 것이다. 
 
경기지역 천천푸르지오를 시작점으로 서울지역 고덕시영 3,300세대, 고덕7단지 1,700세대도 현재 실내건축CM이 도입되어 넥타우스가 진행중이다. 이처럼 현재 실내건축CM방식이 조합운영에 중요한 역할로 자리매김하고 있다. 
 

◆실내건축CM용역, 재건축·재개발업계에서 화두
설계변경을 이유로 시공사가 무리하게 사업비를 올리면서도 내부마감재에 대한 불만이 커지면서, 입주를 앞두고 분쟁이 폭발하는 사업장이 한두 곳이 아니다. 실제로 재건축·재개발 사업에서 가장 큰 문제는 조합의 전문성 결여 등으로 인해 시공사 등 관련 업체로부터 입게 되는 피해다. 
 
이에 대해 문기채 넥타우스 대표는 “협력업체는 모두 대등한 협력자 관계다 ”면서 “실내건축CM은 단순한 설계·감리업무가 아니고, 조합에게 반드시 필요한 전문 기술영역으로서, 실내건축CM의 선택은 조합에 구체적이면서 객관적인 기준을 제시함으로써 불필요한 논쟁을 잠식시켜 사업 속도에 막대한 변수로 작용한다”고 설명했다. 
 
또 문대표는 “실내건축CM용역이 없었을 땐, 시공사가 원하는 방식인 ‘평당 금액’으로 입찰제안서를 냈지만, 실내건축CM용역에서는 조합에서 내역입찰제안서를 시공사로 보내고, 마감재를 비롯해 실내 인테리어의 모든 항목을 상세하게 표시해, 입찰제안서를 받기 때문에 시공사와 조합간 분쟁은 발생할 여지가 없다”고 전했다. 
 
끝으로 문대표는 “입찰제안서를 분석하고, 구체적인 마감기준을 제시할 것을 요청하고, 시공사가 제안한 기존 모델하우스 수준 이상의 마감재를 사용하도록 컨설팅하고, 모델하우스와 샘플하우스의 관리감독 업무와 조합원의 이익과 권리를 위해 관리 감독하는 것이 실내건축CM의 핵심업무다”고 강조했다. 
 
 

장창훈 기자 mustcan@naver.com