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장위10 재개발조합, 분양을 위한 최적화 전략: 소형:중형:대형=4:4:2…“정답=똘똘 뭉치기”; 2012.07.19 20:10 입력 | 2012.07.19 22:51 수정

장창훈 기자 mustcan@rknews.co.kr

<서울 뉴타운 우수조합 탐방>
 


장위10 재개발조합은 조합원 및 일반분양을 위한 관리처분 전 단계인 사업시행인가를 위한 총회를 앞두고 있었다. 취재 협조 요청을 했지만, 조합은 9월 초에 총회를 앞둔 시점이어서 하루에 1시간도 업무에 바쁜 일정으로 스케쥴을 맞춘다는 것이 결코 쉬운 일이 아니었다. 
 
장위뉴타운지역의 모범적인 조합을 운영하는 황윤희 조합장과의 취재는 그 만큼 특별했다. 취재를 요청했던 그 날도 행정기관에서 급한 업무를 마치고 약속시간을 조금 넘긴 시간에 조합 사무실에 들어오던 중이었다. 
 
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◆ 일반분양의 부담을 덜 수는 없나요?
“일반분양의 부담을 덜 수 있는 방법이 있나요?”라고 내가 취재 도중에 질문했다. 이런 질문이 나오게 된 배경은 최근 재건축재개발 현장의 핫 이슈가 일반분양의 부담이기 때문이다. 시공사들이 본계약을 머뭇거리는 핵심 쟁점의 해결책에 대해서 물은 것이다. 황 조합장은 개인적 소견으로서 답을 제시했다.
 
황 조합장은 장위동 전체 재개발연합회의 회장을 맡고 있고, 성북구청과 서울시 및 국토해양부에서도 그 영향력이 알려진 인물이다. 그 영향력이라고 하면 적극적인 민원 제기, 때에 맞는 정책에 대한 건의, 실무 담당자를 만나 충분한 정보 제공 등등이다. 황 조합장은 재개발 업계에서 굵직한 정책 변화에 영향을 미친 바 있다. 
 
이번 취재 포인트는 장위10 재개발 조합이 건축할 ‘아파트의 미래 가치’에 있으므로 긴 설명은 생략한다. 서울시 박원순 시장과 면담, 국토해양부의 재개발 업계 간담회 등 중요한 행사에 황 조합장이 재개발 대표 자격으로 참석했고, 명확하고 분명하고 간단한 설명으로 재개발 정책에 커다란 변화를 준 것에 중요한 일을 했던 것은 사실이다.
 

◆ 4:4:2 전략으로 소형화 추세에 맞게!!
장위10 재개발 조합이 분양 전략을 위해 채택한 것은 4:4:2 전법이다. 본래 40%는 대형 평형이었다. 그러나, 장위10 재개발 조합 집행부는 소형 40%, 중형 40%, 대형 20%로 과감한 변화를 시도했다. 대형 20% 역시 조합원들의 여론조사를 통해서 반영된 것이다. 
 
서대문구에서 최근 분양 실패가 있었다. 그 여파가 분양을 앞둔 타 조합들에게까지 영향을 미치고 있다. 반대파들이 ‘분양 실패=구역지정해제동의서’로 확대 및 과대 허위 광고를 하고 있다. 반대파로서 악성 루머에 불과한 주장들로 분석된다. 50% 구역지정 해제 동의서로 해제된 수원시 세류동 사건의 배후에 5~6인의 부자들(50억원대 규모)이 있는 것으로 알려져 있듯이 반대파들의 반대가 구역 전체의 이익은 아니기 때문이다. 
 
장위10 재개발조합은 서대문구 사례와 전혀 다르다. 장위10 재개발 조합은 일반분양에 대해서 시공사 입찰 제안에서 유리한 고지를 선점했다. ‘일반분양분 100% 책임 분양, 일반분양으로 인한 미분양은 당사(대우건설)가 모두 책임지겠습니다’는 대우건설의 입찰 제안이 바로 그것이다. 
 
시공사로서 책임분양에 자신이 있다는 뜻도 되고, 조합원들로서 미분양에 대한 부담이 없어진 것도 된다. 게다가 대우건설은 착공이후 ‘추가부담금 없는 확정 공사비’를 제안했다. ‘물가상승에 따른 공사비 인상없음, 지질조건에 따른 공사비 인상없음, 조합원수가 변경되어도 공사비 인상없음’이 명문화되어 있었다. 조합에서 시공사 입찰전에 매우 유리한 고지를 선점한 것은 시공사로부터 조합 집행부가 독립적 기능을 유지하기 위해 장위뉴타운에서 처음으로 실내건축CM 전문가와 긴밀한 정보협력을 통해서 업무를 추진한 결과였다. 
 
시공사와의 계약은 그 내용에 따라 공사비와 직접적 상관이 있다. 장위10 재개발조합은 시공사의 입찰에서 ‘유니트 마감재 및 시설물 최소기준’의 구체적인 표를 작성해서 입찰조건을 받았다. 특히 발코니확장(거실+침실1개소), 안방을 포함한 침실 붙박이장3개소 설치, 현관바닥 천연대리석 등등 100여 가지가 넘는 마감재 기준이 이미 정해져 있다.
 
또 본(변경)계약시 공사비 추가로 이어지는 매립폐기물 및 오염토 처리비용, 주민커뮤니티시설 공사비(휘트니스센터, 골프연습장, 스파시설, 정보문화시설 및 인테리어 집기비품일체 포함), 외벽(5층) 화강석마감, 주현관 엘리베이터홀(화강석+대리석), 난간대 없는 베란다 창호특화 (로이 유리), 홈네트워크 통신AA등급기준, 세대 무선통신 등 다양한 시설의 기준을 포함하였다. 성북지역에서 유일하게 쓰레기 집하시설을 도입하여 환경친화적인 단지에 심혈을 기울인 집행부의 노력도 엿보였다. ‘시공사에서 알아서 좋은 것들을 해주겠지’하면서 시설 및 마감재 기준을 설정하지 않아 모델하우스 축조 및 입주 시 입주자대표회의로부터 물매를 맞는 재개발조합들의 문제점을 사전에 방지한 것이다. 즉, CM기법을 도입해 모델하우스 마감재를 기준으로 입주시 모델하우스 마감재와 동격 또는 그 이상의 트렌드 업(up)의 혜택을 받게 된 것이다. 
 

◆ 용적률 20% 상승에 번쩍 손들다
장위10 재개발조합은 용적률 20% 국토부 정책의 혜택을 받은 곳이다. 실제로 받은 용적률 혜택은 28.2%나 된다. 일반분양분 364세대가 증가했다. 조합원 숫자는 650세대다. 기존에 1462세대에서 1826세대로 늘어났다. 조합원 숫자 대비 3배가 넘는 세대수를 건립하는 것이다. 비례율은 126.29%로서 조합의 수익성이 꽤 높은 곳이다. 성북구청 인가위원회에서도 심의위원들이 “이 조합은 수익성이 126%나 된다. 수익성이 높다”고 결론을 내린 지역이다. 
 
황 윤희 조합장과 조합 집행부는 2009년 10월 즈음 서울시의 시프트(shift)를 비롯해 용적률 상향 정책에 대한 조합의 실질적 혜택을 면밀히 검토했다. 조합원 전체의 이익이 걸려있는 문제였으므로 행정기관의 구호성 주택 정책을 무작정 적용할 수는 없었던 것이다. 2010년 2월 즈음 내린 결론은 장위10재개발조합의 경우, 시프트로 인한 조합의 혜택이 거의 없다는 것이다. 당시 설계업체와 수많은 회의를 통해서 황 조합장은 설계의 상당한 실력을 얻게 됐다. 
 
서울시는 성북구청에서 “용적률 20% 상향 주택 정책”을 2010년 3월 발표한 적이 있다. 그때 공청회에 황 조합장도 참석했다. 서울시 주택 정책관이 “이 주택 정책을 적용할 조합이 있습니까?”라고 물었고, 황 조합장만 손을 번쩍 들었다고 한다. 6개월간 설계교육을 받은 효과가 그날 드러난 것이다. 이처럼 장위10재개발조합은 실질적 혜택을 중심으로 진행된 곳이다.
 


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분양을 위한 최적화 전략</TD>
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아파트 특화 내용</TD></TR>
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시공사 100% 일반분양 책임</TD>
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장위초등학교와 아파트의 연계</TD></TR>
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착공이후 추가부담금 無</TD>
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영어마을 등 교육중심 컴뮤니티</TD></TR>
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일반분양의 소형화 전략</TD>
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성북구 유일한 쓰레기 집하시설</TD></TR>
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28.2% 용적률 상승(364세대↑)</TD>
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외벽(5층) 화강석 마감</TD></TR>
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비례율 126.29% (사업성↑)</TD>
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난간대 없는 베란다 특화</TD></TR>
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실내건축 CM전문기법 도입</TD>
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홈 네트워크 통신 AA등급</TD></TR>
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입주시 마감재≥모델하우스</TD>
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단지내 경로당, 북까페, 도서관</TD></TR></TBODY></TABLE>

 
◆ ‘똘똘 뭉치기’가 정답이다.
반대파들은 ‘서울시의 구역지정 해제 동의서 정책’을 마치 조합원들에게 이익이 있는 것처럼 포장해서 과대 광고한다. 천편일률적으로 똑같은 방식으로 반대파는 ‘감언이설’로 구역해제 동의서를 징구한다. 구역이 해제된 후 발생하는 매몰비용 처리에 대한 전체 조합원의 책임은 함구한다. 
 
매몰비용보다 심각한 것은 ‘집값 추락’이다. 부동산 침체기로 인해 집값이 상당히 떨어져 있는데, 재개발의 기대효과까지 빠진다면 집값은 바닥밑으로 떨어질 확률이 높다. 매몰비용보다 더 심각한 위험이 바로 이것이다. 구역이 해제된 후 발생할 이러한 재산 손해는 누가 책임질 것인가? 집값 떨어졌다고 행정기관이 다시 구역 지정을 해주는 것은 결코 아니다. 
성수구역에서 정비구역에 포함됐을 때 5억원 5천만원 이상 가격이 치솟던 L아파트가 구역 해제를 원해서 구역에서 배제함과 동시에 2억5천만원대로 가격이 떨어진 것은 재개발 효과의 중요성을 보여준다. L아파트는 다시 정비구역에 포함되길 원했지만, 받아들여지지 않았다.
 
현금 청산자가 너무 많아지면 시공사의 분양 부담이 커져서 재개발 사업 속도에 영향을 줄 수도 있다. 장위10재개발조합의 경우, 다른 조합과 비교해볼 때 사업성이 상당히 좋다. 특히 건축설계부터 실내건축CM을 도입하여 타 단지에서 볼 수 없는 단위세대 내부평면의 특화(동선 및 수납공간 확충)와 주민공동시설인 편의시설 특화가 눈길을 끈다. 일반분양의 소형화 전략도 시공사의 부담을 상당히 줄게 했다. 
 
최근 경기도 일대에서 분양신청을 하고서도 대형평형의 미분양사태로 사업이 멈춘 현장이 여러 곳 있다. 조합원들의 현금 청산자가 40%를 넘어선 것이 그 이유다. 결국 그 조합은 사업이 멈췄다. 재개발 사업의 성공 여부는 결국 조합원들의 일치단결에 있음을 보여주는 중요한 선례였다. 
 
장위10구역조합은 “단지내에 경로당, 운동시설, 공원, 도서관 등 사회복지시설과 구역내 장위초등학교의 체육관, 수영장, 대운동장과 연계해 집과 학교가 하나로 어우러지는 안심, 안전을 도입한 공동체 문화를 형성하고 특히, 입주민의 화합을 위한 북까페와 자녀교육에 도움이될 수 있는 영어마을을 계획 하는 등 커뮤니티 공간을 확충해 주거 환경을 타단지와 차별화하고, 주거중심, 보행중심의 녹색타운을 계획적으로 도입해 21세기형 강북뉴타운의 성공 모델로 급부상하고 있다.