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인천계양연합회 정책 토론회 “탈출구 모색”: 50% 해산 동의서 징구 후 매몰비용은?; 2012.06.05 19:10 입력 | 2012.06.05 20:23 수정

장창훈 기자 mustcan@rknews.co.kr

지난달 29일 인천계양연합회 조합들과 재건축재개발정책 자문단이 함께 모여 정책 토론회를 개최했다. 
 
이날 토론회에서 공기웅 인천 지역연합회장을 비롯 계양지구 조합장들이 직접 참석해 조합 현실의 애로사항을 문의하고, 도시재생신문을 비롯 재개발재건축정책자문단은 진정성있는 자문을 했다. 향후 인천계양연합회는 재건축재개발 정책자문단과 함께 인천 주택 정책의 탈출구를 모색하기 위해 협력체제를 구축키로 합의했다.
 
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공기웅 인천계양 지역연합회장은 “인천은 현재 매우 어려운 실정이다. 과도한 개발 붐으로 말미암아 시공사에서 움직이지 않고 있는 실정이다. 정책 당국이 조합의 현실을 직시하고 현 주택정책을 새롭게 변화시켜줄 때가 되었다. 모쪼록 재건축재개발정책자문단과 함께 새로운 탈출구를 모색할 수 있게 되어 참으로 기쁘다”고 말했다.
 
정책자문단으로 토론자로 참여한 정책위원은 ▲송윤창 도시재생신문 발행인 ▲차흥권 을지법무법인 대표 ▲김구철 조합중앙회 사무총장 ▲김정선 제일감정평가법인 감정평가사 ▲장창훈 재건축재개발신문 발행인이다. 
 
■50% 해산동의서 징구시 매몰비용은?
이날 정책 토론회 핫이슈는 50% 해산동의서 징구였다. 수원의 00조합에서 비대위들이 실제로 50% 해산동의서를 징구하고, 삼성물산에서 기투입한 비용 청구를 하겠다는 비상사태가 발생했기 때문이다. 현재 인천계양지역 연합회는 비대위들의 움직임은 있지만, 미세한 입장이다. 그러나 50% 해산동의서 징구 후 매몰비용의 진정성 차원에서 조합은 알고자 했다.
 
(송윤창 발행인)=문제는 몇 %의 동의로 재개발사업이 취소되느냐에 있는 것이 아니라, 사업을 추진하는 과정에서 발생한 비용들에 대해 어떤 방식으로 정산할 것인가 하는 문제가 전혀 논의되고 있지 않다는데 있습니다. 사업은 자신들이 시작해 놓고, 문제의 책임은 조합원들에게 돌리는 것이 문제입니다.
 
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공기웅 인천계양 지역연합회장
 
경기도의 경우 최근 수원 세류동 113-5구역 조합원 50%가 조합설립해산동의서를 수원시청에 제출하였다가, 시공자인 삼성물산으로부터 41억 원의 손해배상청구소송에 휘말렸습니다. 앞으로 유사한 사례가 속출할 것으로 보여, 대책마련이 시급합니다. 현재로서는 국토부나, 경기도 모두 매몰비용에 대해 책임질 의사나 능력이 없기 때문입니다.
 
결국 조합원들에게 사업이 취소될 경우, 발생하게 되는 피해에 대한 구체적인 설명이 필요합니다. 또, 재개발을 계속할 때와, 현재대로 살게 될 때, 노후된 건물의 유지비 문제 등 득실에 대해 설명회 등을 통하여 꾸준히 설득해야 할 것으로 봅니다.
 
(차흥권 변호사)=매몰비용과 관련하여 개정 도시정비법은 추진위원회 승인이 취소되는 경우)에 한하여 해당하고, 조합은 해당이 없습니다. 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다고 규정하고 있는데, 아직 지자체의 조례에서는 이에 대한 규정은 없으므로 8월 이후에 구체적인 보조 범위가 나올 것으로 예상되지만 공식적인 일부 비용으로 제한될 것으로 추정됩니다.
 
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(우측에서) 김정선 감정평가사, 차흥권 변호사, 김구철 사무총장
 
결국 추진위원회 승인이나 조합설립인가 취소에 따른 사업추진비용의 부담문제는 추진위원회나 조합의 사업추진에 참여한 토지등소유자나 조합원 전원이 책임지는 구조로 될 수밖에 없을 것입니다. 
 
이렇게 될 경우에는 사업을 해보지도 못하면서 사업추진과정에서 소요된 비용만 주민들이 분담하여 내어놓아야 하는 결과가 되어 그 피해는 주민들 전원에게 돌아가게 되는 것입니다. 
 
그럼에도 일부 비대위를 중심으로 한 사업추진에 반대하는 주민들은 해산동의에 따라 추진위원회 승인이나 조합설립인가가 취소되면 그에 소요되는 비용은 지자체나 시공사가 책임지고 주민들은 전혀 부담하지 않아도 되는 것처럼 왜곡된 정보로 선동하는 경우가 많고 이를 믿고 있는 주민들이 많아 매우 안타까울 뿐입니다.
 
(김구철 사무총장)=주민 50% 이상이 구역지정 해제나 조합 해산에 동의한다면 인천시나 구청에서는 실태조사를 통해 주민 의사를 확인한 후 구역지정 해제나 조합해산 조처를 하게 될 것입니다. 
 
이 경우 매몰비용에 대해 공공에서 일정 부분 부담한다는 원칙은 세워져 있지만 인천시의 경우 예산 확보가 쉽지 않아 많은 어려움이 있을 것으로 판단됩니다.  인천시가 비용 부담이 어렵게 되거나 지출내역을 검토하는 과정에서 인천시가 부담할 수 없다고 판단하는 비용은 결국 주민이 부담해야 합니다. 
 
특히 시공사나 일부 협력사(정비업체, 설계 등)의 경우 소송을 통한 해결도 불사할 수 있으므로 이 경우 상당한 피해가 예상됩니다. 
 
(장창훈 발행인)=비대위는 거짓말을 참말처럼 하는 ‘사기꾼’이 많습니다. 그런데, 이러한 비대위들이 행정기관을 방문해서 민원을 제기하고, 민원에 대한 행정기관의 답변을 받아서, 행정기관의 이름으로 조합원들에게 찌라시를 보내게 되면, 조합원들의 입장에서 비대위들의 짜라시를 ‘행정기관의 공문’으로 받아드리게 됩니다. 
 
가령, 50% 해제 동의서를 걷게 되면 어떻게 되는지에 대해서도 조합원들은 궁금할 것입니다. 여기에 나온 자료들과 언론 기사와 삼성물산에서 보낸 공문서의 자료를 구해서 적당히 다듬어서 소식지에 넣는다면, 비대위들의 교묘한 유혹에 손을 들어주는 조합원은 결코 없을 것입니다. 이것이 조합의 언론 홍보입니다. 
 
국토해양부가 조합의 모든 정보를 공개 대상으로 설정했기 때문에, 이제는 비대위나 조합 집행부나 똑같은 정보를 공유하고 있는 입장에서, 조합 집행부야 말로 조합원들을 위해서 더욱 적극적인 정보 공개 차원에서 소식지의 언론화 정책을 펼칠 때가 됐다고 보여집니다.
 
■감정평가의 진실에 대해서
 
(김정선 감정평가사)=감정평가 방법은 종전자산평가 과 종후자산평가로 구분하여 설명할 수 있습니다. 종전자산평가의 방법은 토지와 건물로 별도로 평가한 후 합산하는 방법으로 총액을 결정합니다. 그러나 아파트, 빌라, 다세대의 구분소유권 대상부동산은 토지와 건물을 일체로 해서 평가합니다. 
 
종후 감정평가방법은 도정법 서울시조례제29조 1항2호에서 공동주택은 사업시행자가 제시한원가(대지비, 건축비 및 그 밖에 소요된 제반비용)산출근거에 따라 2인이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다고 규정하고 있습니다. 
 
결국 조합원 분양가격의 결정은 종전자산과 건축비 기타사업비로 구성되는데 종전자산이나 사업비가 많을수록 분양가는 높아지고 적을수록 분양가는 낮아집니다. 또한 일반분양가가 높아지면 조합원분담금은 낮아지고, 일반분양가 낮아지면 분담금은 높아진다. 그리고 사업비가 낮아지면 조합원분담금은 낮아지고, 사업비가 높아지면 분담금은 높아집니다.
 
과거에는 이사회나 대의원회에서 감정평가사를 선정하였으나 현재는 구청이나 총회에서 결정됨으로 조합집행부의 입김이 들어갈 여지가 없고, 감정평가사는 개별조합원들이 집행부의 자산평가금액과 비교한다는 사실을 너무 잘 알고 있기 때문에 공정하게 평가합니다.

 
 
 
재건축재개발 정책 자문단을 진행하며
 
재건축재개발 정책자문단은 성수 뉴타운, 성북 연합회, 인천 계양연합회를 기점으로 서울과 수도권 전역 지역 연합회와 함께 정책 토론회를 진행하는 ‘무료 자문단’이다. 현재, 재건축재개발사업은 부동산 경기 침체로 매우 어려운 실정이다.
 
가장 중요한 것은 조합 집행부를 무너뜨리려는 반대파(비대위)들의 움직임이 거세지고 있다는 것이다. 마치 행정기관의 주택 정책이 비대위들의 전유물인양 선전하는 비대위들도 늘어나고 있는 실정이다. 이럴수록 조합 집행부는 지역연합회를 중심으로 똘똘 뭉쳐서 하나될 때, 각 단위 조합의 조합원들도 집행부를 중심축으로 하나가 될 수 있다고 생각한다. 
 
재건축재개발 정책자문단은 도시재생신문, 을지법무법인, 재건축재개발신문, 한국도시정비사업조합중앙회, 대한도시정비관리협회, 도시저널, 제일감정평가법인이 함께 힘을 합쳐서 구성한 ‘정책 자문 기구’이다. 
 
재건축재개발 정책 자문단은 “조합들의 문제를 해결해줄테니 우리에게 오라”는 식의 피동적 활동을 배제하고, 조합들의 문제가 무엇인지 듣고, 해결책을 제시하기 위해서 조합속으로 들어온 ‘정책 기구’이다. 정책 자문단은 지역 연합회와 함께 조합의 현안 문제를 함께 고민하고, 그 문제점의 해결책을 제시하도록 노력할 것이다.
 
어쩌면, 조합 집행부는 답을 이미 알고 있기도 하다. 그러나, 조합의 문제점을 정책 자문단과 함께 고민하면, 제 3자를 통해서 받게 된 답안지는 조합원들에게 공신력이 보장되고, 또한 정책 자문단은 각계 다양한 분야의 전문가들로 구성되어 있어서, 매우 입체적인 답을 얻게 될 것이다. 
 
때론 각 자문위원들의 답이 서로 다를 수도 있다. 각 전문분야의 다양성을 통한 입체적 방향을 조명할 수 있다. 각 자문위원들의 서로 다른 답을 통해서 조합 집행부가 문제점을 해결할 수 있는 눈을 뜨게 된다는 것이다. 
 

재건축재개발자문단 실무담당자 장창훈(010-9688-7008)