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가치평가의 장인, 설덕진 감정평가사 감정평가업계를 평정하다: 2009.10.19 11:02 입력 | 2009.10.23 16:05 수정

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/인터뷰/설덕진 감정평가사(미래새한감정평가법인)</TD></TR></TBODY></TABLE>


가치평가의 장인, 감정평가업계를 평정하다
높은 전문성․신뢰, 그리고 투명한 감정평가
현장위주의 자료분석, 고객만족․공신력 UP
 

공정하고 정확한 자료를 바탕으로 공신력 높은 자산 가치 평가로 정평이 난 설덕진 감정평가사. 그는 항상 ‘현장’을 강조한다. 소중한 고객의 자산 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현장을 중심으로 객관적인 자료를 분석해야만 한다는 것이 그의 지론이다. 
설 평가사는 “재건축·재개발사업의 진행과정에서 이해관계 때문에 발생할 수 있는 갈등을 효과적으로 조율할 수 있는 근거가 바로 감정평가”라고 강조하며 “<IMG style="MARGIN: 4px 8px" align=center src="/PEG/12559176036083.jpg">
<설덕진 감정평가사>
 
그만큼 감정평가사는 높은 공신력으로 모든 이들을 납득시킬 수 있어야 한다”고 전했다. 
인가신청 및 절차에 따라 진행되는 업무의 흐름 그리고 관계법령과 규정에 대해 명확히 이해해야만 합리적인 감정평가 결과를 반영할 수 있다는 것이다. 또 설 평가사는 “감정평가는 1회에 끝나는 것이 아니라 5년 간 원본을 보관하고 마이크로필름으로 전환해 영구보관하기 때문에 감정평가사의 이름을 걸고 하는 일”이라며 “자부심과 긍지가 없다면 감정평가 업무를 제대로 수행할 수 없다”고 강조했다. 
재건축·재개발 사업에서는 종전자산 평가와 종후자산 평가는 물론, 국·공유지 처분평가, 보상평가, 일반분양평가, 사업성 분석, 재건축 분담금 산정, 세입자 영업보상비와 권리금 보상비율 등 가치와 관련된 모든 업무가 감정평가사의 손을 거치게 돼있다. 때문에 감정평가사의 판단은 개인의 판단이 아닌 ‘전문가’의 판단으로 객관적인 데이터에 따라 이뤄져야만 한다.
설 평가사는 감정평가사들 사이에서도 데이터 수집과 분석에 일가견이 있는 것으로 소문이 나있다. 자신의 손에 의해 고객의 자산가치가 판단되는 만큼 “정확하고 합리적이지 않으면 감정평가사의 자격이 없다”는 것이 그의 일관된 신념이다. 
설 평가사와 친분이 있는 재정비업계 관계자는 “설 평가사가 가진 관련 법률에 대한 이해와 적용능력은 가끔 혀를 내두르게 한다”며 “이 모든 것이 지속적인 공부의 결과”라고 말했다. 
지난 8일 투명하고 합리적인 감정평가로 ‘감정평가계의 장인’이라고 불리는 설덕진 감정평가사를 만나보고 감정평가란 무엇인지 그리고 어떤 철학을 지니고 있는지에 대해 들어봤다. 
 
 

“감정평가는 리듬이다”
해당 토지의 역사로 가치 평가
전문가로서 ‘장인정신’ 가져야
 

감정평가를 통해 정당한 가치를 창출하는 일은 과학이라고 강조하는 설 평가사는 “감정평가는 숫자가 아닌, 리듬을 봐야 한다”고 역설한다. 즉 해당법률은 어떤지부터 사업 속도, 사업 내용과 유형 등 전반적인 리듬을 고려하지 않는다면 제대로 된 감정평가 결과가 나올 수 없다는 의미다. 
특히 토지를 보면 가치의 역사를 알 수 있다고 전하는 설덕진 평가사. 
그는 “토지의 이력을 알면 자산 가치 평가의 기초가 성립된다. 감정평가가 현장과 유리되면 전혀 다른 결과가 나온다는 사실을 유념해야 한다”며 “데이터를 수집하고 분석하기 전 항상 전체 사업의 리듬을 파악하는 일이 선행돼야 한다”고 말했다. 
 

●… 감정평가란 무엇이고 재개발·재건축 사업에서는 어떤 역할을 하나
감정평가란 쉽게 말해 토지나 건물 등의 경제적 가치를 판단해 그 결과를 가액으로 표시하는 업무를 말한다. 하지만 감정평가를 단순히 수치를 계산하는 일로 보는 것은 곤란하다. 감정평가는 현재의 자산 가치뿐만이 아니라 자산의 잠재가치를 찾아내는 일도 포함한다.
좋은 예로 종후자산 평가는 조합원 분담금과 관련하여 분양예정인 아파트와 상가 등의 추산 액을 산정하는 것으로 관리처분계획 수립을 위한 기준가격이 된다. 이는 곧 자산의 잠재가치를 찾아내고 그것을 제대로 평가하는 일이다.
재개발·재건축 사업에서는 조망권, 일조권, 방향 등에 대한 가치가 증대되고 있는 추세고 각 단위 별 규모, 위치, 층, 소음 등의 개별요인과 수요성, 거래관행, 인근시세 등을 종합적으로 참작하여 감정평가액을 산출해야한다.
특히 감정평가는 조합원 분담금과 분양가 산정 등 이해관계에 직결되는 경우가 많기에 설득력 있는 결과를 내놓지 못한다면 전문성에 타격을 받을 수 있다. 재개발·재건축 사업에서는 감정평가가 자산가치의 기준이 되는 만큼 높은 공신력을 갖지 못한다면 만인이 납득할만한 결과를 도출할 수 없다. 
 

●… 감정평가사로서의 자부심과 긍지를 가져야 한다고 강조하고 있다.
감정평가사라는 직업은 손에 양 날의 검을 쥐고 있는 것과 같다. 제 아무리 전문성을 가지고 있다하더라도 사람이 하는 일인 만큼 간혹 합리적인 결과가 나오지 못하는 때도 있다. 
때문에 감정평가사는 자부심과 긍지를 가지고 자신의 일에 최선을 다해야 한다. 긍지와 자부심을 가지라는 말은 ‘매너리즘’을 경계하라는 의미다. 감정평가사는 전문가고 자신의 판단은 절대적이라고 생각지 말고, 감정평가사의 평가결과에 따라 고객의 자산가치가 크게 달라질 수 있음을 유념하고 평가 자체에 절대로 오류를 남기지 말아야 한다는 신념으로 일을 수행해야 한다. 
이런 이유로 감정평가사는 전문가로서 긍지를 가져야하며 자신의 이름을 걸고 하는 만큼 ‘장인정신’에 입각해 가장 높은 공신력을 확보하는데 최선의 노력을 다해야만 한다.
 

●… 그 말은 ‘완벽주의’로 들린다.
맞다. 완벽주의다. 바꿔 생각해보자. 내 자산을 다른 누군가가 기준과 근거에 따라 판단하고 평가한다면 어떤 생각이 들겠는가. 감정평가사는 그런 일을 하는 전문가다. 때문에 완벽주의를 추구하지 않는다면 자산을 맡긴 고객의 신뢰를 확보할 수 없다.
결과에 대한 신뢰와 전문가로서의 신뢰 둘 모두를 확보하기 위해 감정평가사들은 모두 완벽주의자가 돼야만 한다. 항상 ‘현장’을 강조하는 이유도 책상에 앉아 자료를 분석하고 데이터를 수집하기 전에 완벽하게 현장과 리듬을 이해해야만 바른 감정평가가 나올 수 있다는 뜻으로 이해해줬으면 하는 바람이다. 
 

●… ‘감정평가계의 장인’이라는 닉네임을 얻은 것으로 알고 있다. 
재개발·재건축 시장에서 국·공유지의 감정평가는 그렇게 오래돼지 않았다. 새로 설치되는 도로나 공원부지에 편입돼 기부 채납하는 조합원 소유의 토지는 적정한 가격으로 평가돼야 하고, 용도가 폐지되는 국·공유지인 기존 도로나 공원부지 등은 그 이용 상태 등이 불리한 점을 감안하여 평가해야 조합의 개발이익이 극대화 될 수 있다.
이런 가치차익을 정확히 판단하고 숨은 자산 가치를 지속적으로 발굴함으로써 고객 자산이 객관적이고 공정하게 상승토록 한 노력이 좋은 평가를 받는 것 같다. 아직 ‘장인’이라는 이름으로 불리기에는 턱없이 부족하다. 그저 그렇게 봐주는 데에 대해 고마울 따름이다. 
 
 




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/인터뷰/ 문영식 감정평가사</TD></TR></TBODY></TABLE>


“발로 뛰지 않으면 감정평가사 아니다”
‘스마트 감정평가’로 투명성 확보할 것
 

문영식 감정평가사는 설 평가사에 이어 감정평가계에 새로운 바람을 일으키고 있어 주목받고 있다. 
“발로 뛰지 않는 평가사는 감정평가사가 아니다”라는 신조는 설 평가사와 마찬가지이기 때문에 그는 현장을 중시한다. 문 평가사는 컴퓨터 시뮬레이션에 의한 주거환경평가를 통해 가격형성요인을 종합적으로 고려하는 감정평가기법에서 최고의 전문가로 손꼽히고 있다. 
문영식 평가사는 감정평가사를 꿈꾸는 젊은이들에게 날카로운 조언을 아끼지 않았다. 문 평가사는 “감정평가사를 준비하며 공부하는 이론은 단지 초석이 될 뿐”이라며 “중요한 것은 열정과 의지”라고 밝혀 실무에 대한 이해도도 대폭 높일 필요가 있다고 강조했다. 
 

●… 후배 감정평가사들을 위한 관심이 남달라 보인다.
감정평가사라는 직업을 가진 후 느낀 점이 많다. 아직 많지 않은 나이기에 현장을 직접 뛰어가며 감정평가가 나가야할 방향 등에 대해 많은 고민을 했다. 특히 젊은 세대는 첨단기술 활용능력과 자료수집에 익숙한 만큼 그런 기술을 감정평가 영역에 도입할 필요가 있다. 
일명 ‘스마트 감정평가’로 불리는 과학적인 데이터 수집 방법은 감정평가의 투명성을 확보하는 좋은 근거가 된다. 때문에 ‘스마트 감정평가’를 활성화하고 현장중심의 감정평가결과를 조율함으로써 더 합리적인 자산 가치를 확보할 수 있는 셈이다. 
이런 노력은 현업에 종사하는 우리뿐만이 아니라 앞으로 성장해나갈 후배 감정평가사 모두의 몫이 아닐까 생각한다.
 

●… 감정평가사를 준비하는 후배들에게 하고 싶은 말이 있다면 
감정평가사 자격을 획득하고 이론을 공부했다고 감정평가사로서 완성됐다고 믿는 건 오산이다. 항상 배운다는 자세로 현장을 뛰어다니며 열정을 불사를 각오가 없다면 아예 꿈을 접는 것이 낫다. 
감정평가사라는 직업은 전문가인 동시에 탐험가다. 높은 전문성은 법률과 감정평가에 대한 이론뿐만이 아니라 현장의 흐름을 파악하고 이론을 적용함으로써 확보된다. 이런 노력은 열정에 의한 탐험정신이 없다면 불가능하다. 
항상 객관적인 자료는 더없는지, 감정평가에 반영되지 않은 점은 없는지 탐험하고 고려해야만 하며 이는 열정이 없다면 힘든 일이다. 
때문에 공신력 높은 감정평가사가 되기 위해선 자신의 모든 것을 바친다는 각오로 임해야 한다. 
 
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<문영식 감정평가사>
임해중 기자 lovecharlotte.rn@gmail.com