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/인터뷰/ 오병천 전국재개발․재건축연합회장: 오랜 경험과 노하우로 재개발・재건축시장에 새로운 바람 일으킨다; 2009.10.22 10:53 입력 | 2009.10.22 10:59 수정

홍순재 기자 loving9417@gmail.com

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“아름답고 쾌적한 도시를 만들고 도시민의 주거환경을 개선하는 일에 앞장서겠습니다.”
 
전국의 재개발·재건축 추진위원회 및 조합들의 중심에 서서 희로애락을 함께 해 온 전국재개발․재건축연합회(이하 전재련, 회장 오병천)가 새로운 도약을 모색하고 있다. 
 
전국 최대의 재개발 및 재건축 연합회로서 추진위원회 및 조합과 토지등소유자의 권익을 대변하기 위해 지난 2006년 4월 탄생한 전재련. 
 
재개발․재건축 사업의 전문가로서 자신의 노하우를 전수하고 현행 도시정비법 등 문제점을 개선하기 위해 노력하고 있는 오병천 회장의 리더십이 돋보이는 단체다. 
 
오 회장은 재개발·재건축사업의 시행에 따른 현행 제도의 문제점을 개선하기 위해 건의서와 진정서를 각각 작성해 국토해양부를 비롯, 국회・서울특별시 등에 제출하는 등 다양한 활동을 펼치고 있다.
 
전남 나주 문평 출신인 오 회장은 부친이 그곳에서 사립초등학교를 운영하는 등 교육 사업에 매진했던 것으로 알려지고 있다. 그 역시 부친의 뜻을 계승해 교육 사업을 하는 것을 필생의 꿈으로 간직하고 있다. 
 
오 회장은 그 꿈이 비로소 전재련에서 실현되고 있다고 말한다. 교육을 가장 중요시 하고 재개발사업에 대한 지금까지의 노하우와 선진화 된 업무를 전수해주고 있는 오병천 회장. 그의 꿈은 다른 조합장・추진위원장들에게 하나의 등불이 되어 빛나고 있다.
 
재개발․재건축 시장의 새로운 패러다임을 만들어가고 있는 전국주택재개발・재건축연합회(NRO: National Redevelopment Organization, www.nro.or.kr). 진두지휘 하고 있는 오병천 회장을 만나 그가 생각하는 재개발과 재건축에 대해 들어봤다.
 
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●… 한국 재개발・재건축 1세대라고 들었다.
동소문구역 재개발 조합장 시절을 말하는 것 같다.(웃음) 그 당시 조합장을 할 때 국내 최초로 5000세대 대단지를 지어 입주 완료한 적이 있다. 당시 임대주택 850세대도 지어 공급했다. 그 이후 임대 아파트가 지어졌고, 최근에는 ‘임대아파트 의무비율’이라는 용어가 생길 정도로 보편화 됐다. 
 
그리고 현재 성북1구역 추진위원장을 맡고 있는데 이 지역도 재개발 사업이 진행 안 돼 어려움이 많았다.
 
일반적으로 주택재개발사업이 진행되기 위해서는 ▲호수밀도(필수) ▲노후도 ▲과소 필지 ▲재난지역 ▲도로 접도율 가운데 2개가 적용되야 한다. 특히, 이 중 호수밀도가 1 핵타르당 60호 이상이어야 만 주택재개발 사업이 가능하나 성북 제1구역은 이를 충족하지 못하는 문제점을 안고 있었다. 
 
그러나 추진위원회에서는 수많은 우여곡절 끝에 필수인 호수밀도를 선택으로 서울시 조례를 개정, 성북 제1구역이 안고 있던 난제를 해결하고 이제 본격적으로 사업을 추진하게 됐다. 
 
또, 주택재개발 사업의 풍부한 노하우를 바탕으로 성북1구역의 추진위원장을 맡아 지난 8월에 주민총회를 성공적으로 개최해 시공사는 현대건설, 정비업체는 자금력과 노하우가 풍부한 (주)오엔랜드21, 설계회사는 국내 랭킹 5위권 안에 있는 DA그룹으로 각각 선정했다. 
 

●… 전재련은 어떤 단체인지 알고 싶다.
재개발・재건축사업은 노후화된 지역의 주거환경을 개선하고 도시기반시설을 확충하기 위한 미래지향적 재창조 사업이다. 
 
그러나 사업의 주체인 조합원 및 조합은 재개발․재건축 사업이 진행됨에 따라 다양한 상황에서 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다. 공동의 어려움을 극복하고 문제가 있으면 그에 대한 대응 방안을 모색해 성공적인 재개발 사업을 이끌어 내고자 연합회가 탄생하게 됐다.
 
지속적인 발전을 통해 전재련은 현재 전국적으로 약 800여 지역을 아우르는 대형 단체로 거듭날 수 있었다. 전국적으로 활동하다 보니 회원들 역시 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 인천 및 경기도 등 다양하게 분포돼 있다. 
 
이들의 권익을 위해 최대한의 노력과 지원을 하고 있으며 지방으로 확대되어 갈 수 밖에 없는 재개발 사업의 초석을 닦기 위해 각 시·도의 재개발정비사업구역이 추가 회원가입을 희망하는 경우 언제든지 입회(入會)할 수 있도록 문호를 개방하고 있다. 
 
또, 회원으로 가입돼 있는 추진위 또는 조합에게 재개발과 관련한 양질의 정보를 효율적으로 제공하기 위해 협력업체(정비사업전문업체, 법무사, 지적사, 변호사 등)들의 참여도 독려하고 있다.
 

●… 전재련의 주요 활동은.
전재련은 현재 전국적으로 약 800여 곳의 재개발・재건축사업장을 관리하고 있다. 이렇게 관리하고 있는 구역이 성공적으로 사업이 진행될 수 있도록 노력하는 것이 첫 번째 미션이다. 
 
이 중 가장 중점을 두고 있는 분야는 ‘교육’으로서 재개발 사업에 대한 실무경험이 풍부한 전문가를 초빙, 주기적인 교육을 실시하고 있다. 성실하고 공정한, 그리고 도덕성을 기초로 한 친절한 상담도 함께 진행하고 있다. 
 
전재련의 두 번째 미션은 도시재생법(도시 및 주거환경정비법)이 제정됨으로서 그에 대한 문제점을 개선할 수 있는 방안을 제시하는 것이다. 특히, 개선되야 할 필요성이 있는 부분은 적극적으로 검토 및 제안해 재개발 사업이 활발히 진행될 수 있도록 활동하고 있다. 
 
이 밖에 회원들에게 업계 동향 및 시공사 정보 등 재개발, 재건축 시장의 다양하고 알찬 정보를 신속·정확하게 제공할 수 있도록 노력하고 있다. 구체적으로 ▲회원 간의 친목도모를 통한 재개발 사업의 정보 교류 ▲주택재개발사업에 대한 법률·제도·정책의 조사 및 개선 활동 ▲연합회 회원 간의 공통적인 이해관계 대변 등 권익 옹호 ▲주택 재개발・재건축사업에 대한 상담활동 ▲사업장의 민원 및 분쟁 발생 예방 등 적극적인 중재 활동 등을 활발히 전개하고 있다.
 

●… 특히 교육사업에 힘써온 것으로 알고 있다
주택재개발, 재건축 사업은 너무나도 힘든 여정이다. 일반적으로 주택 한 채를 짓는데도 다양한 어려움이 산재하는데 하물며 수백 또는 수천 명의 집을 짓는 일이 얼마나 힘든 일인지 본인도 잘 알고 있다. 
 
물론 이러한 사업을 성공적으로 진행하는데 중요한 것 중에 하나가 주민 즉, 조합원들간의 화합도 중요하지만 그 못지 않게 중요한 것은 사업을 이끌어가는 집행부의 역할이라고 생각한다. 그러나 현실적으로 재개발 및 재건축 사업을 진행하는 집행부에서 재개발에 대한 전문적인 지식이 있는 사람은 정말 극소수에 불과하다는 것이 문제다.
 
경험해보지도 못한 업무를 수행하려다 보니 잘못된 계약을 하게 되고 그렇게 되면 조합원들과의 불화도 생길 수 있다. 전재련에서는 각 추진위 및 조합집행부가 주택재개발사업에 대한 정확한 이해와 지식을 가지도록 하기 위해 힘쓰고 있다. 
 
특히, 기존에 재개발사업 관련 교육을 진행하는 단체와 달리 전재련에서는 기본적인 이론보다는 실무에 능통한 강사를 초빙해 교육의 질과 능률을 향상 시키고 있다.
 
현재 회당 약 50명의 추진위원장 및 조합장들이 교육에 참여, 점차 확산되고 있는 추세다.
 
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●… 대 정부・국회상대로 다양한 정책대안을 제시하고 있다고 알고 있다. 제도상 문제점과 개선방안은 무엇인가.
2003년에 제정된 도시정비법은 충분한 논의와 토론의 과정을 거치지 않아 많은 문제점을 안고 있다. 그동안 수많은 문제제기가 있었고, 수없이 개정, 재개정을 거듭해 왔다.
 
지난 6월 재개발·재건축사업의 시행에 따른 현행 제도의 문제점을 지적하고 그에 맞는 개선방안을 건의서와 진정서로 각각 작성, 국토부를 비롯한 국회, 서울특별시 등에 제출했다.
 
구체적으로 ▲용적률에 따른 층수규제 완화 ▲현행4/5로 되어있는 주민 동의율을 2/3으로 완화 ▲추진위 단계에서 시공사 및 설계업체를 선정토록 하는 시기 단축 ▲일률적인 규모별 건립비율에 따른 평형배율 완화 ▲정부나 임대업자가 임대아파트를 매입, 이를 임대주택으로 활용하는 방안 ▲구역별 편차가 극심한 정비기반시설의 부담률에 따른 형평성 제고 ▲기반시설의 부담금에서의 제외 내지는 50% 대의 완화 등 주로 법률개정이 필요한 의안들을 선정, 현행제도의 문제점에 대한 개선 등을 진정서 형태로 국회에 제출했다. 
 
또한 표준정관에서 조합임원의 임기 재조정 및 임대주택 입주 세입자의 종전의 주거 이전비 지급에 대해 지급하지 말 것 등을 요구 했다. 
 
무엇보다 도시정비 사업 시 본인확인을 위한 절차로 제출하던 인감증명서에 대해 주민등록증으로의 대체 등이 가능하므로 이 부분에 대한 폐지 등 시행규칙에 관한 일부 안을 첨삭하는 내용의 의안들을 건의서로 작성, 국토부에 제출했다. 
 
그 밖에 시 조례나 관리지침에 관한 단독주택지 관리지침 및 재개발ㆍ재건축 절차의 간소화 등의 안건은 서울시에 제출하는 등 이들 세 기관에 그동안 재개발ㆍ재건축시 불필요한 법적 조항들로 인해 사업에 차질을 빚던 부분에 대해 대거 폐지 내지는 조정, 완화 등을 건의서에 포함해 향후 추진되는 재개발ㆍ재건축사업들이 원할 할 수 있도록 했다.
 
이번에 건의한 의안들은 그동안 재개발ㆍ재건축사업에서 계속 지적돼 온 문제점들을 모아 정리한 것이다.<표1 참조> 
 
이를 통해 재개발ㆍ재건축사업 시행 시 고통을 겪어 온 많은 추진위 및 조합에게는 도움이 될 것이라고 예상한다.


 
 
<표1>각 기관에 제출한 진정서 및 건의서


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<TBODY>
<TR>
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기 관</TD>
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내 용</TD></TR>
<TR>
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국 회</TD>
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1.층수규제
*문제점- 단지의 다양성을 해치고 일률적이고 획일화를 강요하는 결과 초래
*개선방안
- 일반주거지역의 종 세분화에 따른 용적률 차등화로 층수는 용적률에 따라 간접규제 할 것
2.주민 동의율
*문제점
- 토지등소유자가 구역 밖에 거주하는 경우(해외이주, 전국각지분산거주 등) 동의서 징구의 어려움 → 사업기간 지연 초래로 사업비가 증가 및 주민 부담 증가로 민원 야기
- 영업권을 가지고 있는 다수의 소유자가 미동의 하는 경우가 일반적
*개선방안
- 조합설립을 위한 동의율을 현행 4/5이상에서 2/3이상으로 완화
3.시공사 및 설계업체 선정
*문제점
- 추진위원회 구성에서 사업시행인가까지 5년 이상소요. 재개발 사업의 경우 : 조합설립인가까지 3년 6개월 이상 소요 → 복잡하고 긴 시간소요에 따른 불필요한 자금 소요, 현실적으로 시공사 미 선정에 따른 자금조달방법 어려움으로 사업추진에 장애로 작용
*개선방안
- 설계업체는 추진위 단계에서 선정
- 추진위원회 단계에서 설계자 선정.
4. 규모별 건립비율
*문제점
- 일률적이고 획일화된 평형배분에 대한 강제규정
*개선방안
- 민간주택시장에서 건립되고 있는 평형을 고려한 비율로 대폭 완화(20~30%정도)하거나 국민주택규모로 상향(전용면적 100㎡) 조정? 우선적으로 제안하는 국민주택규모의 대안① 주거환경개선사업 90/100 이하 → 60/100 이하② 주택재개발 사업 80/100 이하 → 50/100 이하③ 주택재건축 사업 75/100 이하 → 40/100 이하④ 국민주택규모 85㎡ → 100㎡이하
5. 임대주택건설
*문제점
- 임대주택 건립비율이 획일화, 경직화로 현실과의 괴리감 발생- 소규모 임대주택은 입주율이 저하로 공가 발생 및 집단화, 슬럼화 우려
- 해당 지방자치단체의 예산부족으로 임대주택 매입 난항, 또한 매입 후 관리기관의 부재로 관리소홀 예상
*개선방안
- 미분양 아파트를 정부나 지방자치단체가 분양받아 이를 임대주택으로 활용- 민간임대시장 기능 활성화 방안 마련 및 정부의 주거복지정책에 따른 공공임대주택에 주력- 토지 임대부 건물분양방식 도입
6. 정비기반시설의 형평성
*문제점
- 정비기반시설이나 공동이용시설 등의 설치 및 용도 폐지되는 정비기반시설의 종류와 규모 등의 구역별 차이 극심에 따른 형평성 논란, 근린생활시설 계획의 경우 구역별 격차로 광역계획에 따른 형평성 문제 야기
*개선방안
- 부담별 부담률에 따른 부담방법 결정과 비용청산에 따라 형평성 확보- 공공의 상당한 정비기반시설 지원 필요와 구역별 부담의 형평성 확보
7. 기반시설 부담금의 부과 제외 내지는 완화
*문제점- 기반시설부담금은 재개발사업의 활성화에 걸림돌이며 추가비용부담에 따른 사업성 약화 요인으로 작용
*개선방안
- 기반시설 부담금을 부과대상에서 제외, 재건축사업은 기반시설이 많이 갖추어져 있으므로 부과제외나 50%이상 줄이는 방안 검토 제시 </TD></TR>
<TR>
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국토
해양부</TD>
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1. 조합임원의 임기
*문제점
- 정비사업 시행과정에서 집행부에 반대하는 무리가 활동하는 사례가 많고 사업시행에 반대투쟁을 하거나 조합임원을 교체할 목적으로 조합원을 선동하는 등 사업추진에 걸림돌로 작용- 조합임원의 도중 교체는 사업의 일관성 결여로 사업 지연 및 각종 분쟁발생, 조합원 간의 갈등 야기 등 부작용 발생- 조합의 설립인가에서 사업시행인가까지 평균 1년 5개월, 구역지정에서 준공까지 7년 이상 등이 소요되는 장기사업으로 안정적 사업 추진을 위한 임기 연장 절실*개선방안
- 조합임원의 임기는 사업의 연속성, 조합원의 결속, 추진력 등을 감안하여 조합실정에 따라 임의로 정할 수 있도록 하되 표준정관에는 공란으로 하거나 최소 4년 이상 지정
2. 임대주택 입주 세임자의 주거이전비 미지급 요구
*문제점
- 임대주택 입주 세입자에게 주거 이전비를 지급하는 것은 곧 사업시행자(조합원)에게 그 비용이 전가되며 추후 조합원의 부담금 증가로 연결, 조합원들의 재 정착률 저하요인으로 작용→재개발, 재건축 본래 취지에 부적합
*개선방안
- 임대주택 공급 시에는 주거 이전비 미지급 제시
3. 인감증명서 제출
*문제점
- 도시정비사업의 경우 본인의 동의여부를 확인하는 방법으로 추진위승인신청, 조합설립인가, 사업시행인가 등에 인감증명서를 첨부, 이를 근거로 본인을 확인하고 있다.
*개선방안
- 본인확인여부는 주민등록으로, 위임장의 진위여부는 최초인감증명으로 원본환부제도(원본대조필)로 대체 </TD></TR>
<TR>
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서울시</TD>
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1. 단독주택지 관리지침 적용
*문제점
- 도시 및 주거환경정비 기본계획의 기본계획고시 시 층수 및 용적률에 관한 가이드라인을 적용하여 사업을 추진한다면 기본계획에서 정하고 있는 계획용적률을 반영하지 못하는 결과를 초래하게 되고 이는 사업성하락으로 이어져 토지등소유자의 부담증가를 가져와 사업은 미궁에 빠질 수 있음
*개선방안
정비기본계획이 수립된 주택재개발예정구역은 지침적용에서 배제하여 층수 및 용적률완화가 용이할 수 있도록 건의
2. 인감증명서 제출
국토부 건의 내용과 동일
3. 구역지정의 변경
*문제점
- 기본계획에서의 정비구역 설정과는 별도로 실제 정비 사업을 시행시 구역변경을 수반하는 경우 다수 발생
- 초기단계에서 구역의 추가편입 희망이나 불가피하게 제척하여야 할 부분 발생
*개선방안
- 기본계획수립 시 면적의 20%미만의 증감을 경미한 변경으로 가능하도록 된 취지를 살려 각종심의, 동의 등의 여러 과정에서도 반영될 수 있도록 조치 
</TD></TR></TBODY></TABLE>