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도시정비사업의 몇 가지 판결사례 해설: 2012.04.30 10:38 입력

차흥권변호사(법무법인을지대표) lawcha@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px; WIDTH: 139px; HEIGHT: 186px" align=left src="/PEG/13357498546483.jpg" width=240 height=447>이번에는 2011년에 선고된 도시정비법에 관한 몇 가지의 판결사례를 소개하여 정비사업의 운영에 참고가 되기를 기대하여 본다.
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1. 조합원의 지위와 분양대상자의 지위는 다르다는 사례
조씨 등 7명은 서울시 만리동에서 1980년대에 종전 ‘서울특별시주택개량재개발사업시행조례’에 따라 건축된 협동주택의 지하층을 공유하면서 각자 가구별로 거주하다가 2007년 만리동 일대가 재개발지역으로 지정되고 다음해 조합이 설립되었는데, 조합이 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여하자 조합을 상대로 각자 단독 조합원 지위을 인정하여 달라는 조합원지위확인 청구소송을 제기하였다.
 
이에 대하여 1,2심은 이 사건 각 건물이 서울시 도시정비조례 부칙에서 정한 사실상의 다가구주택에 준하는 건물로서 그 공유자인 원고들이 가구별로 각각 분양대상자가 된다는 이유로 각자 단독 조합원 지위에 있다고 판단하였다. 그러나 대법원은 2011. 3. 10. 선고 2010두4377 판결에서 원고들이 서울시 도시정비조례 부칙이 정하는 바에 따라 각자 독립된 분양대상자라 하더라도 각 건물 지하층의 공유자들이에 불과한 이상 그 전원이 1인 조합원으로 될 뿐 각자 단독 조합원의 지위에 있는 것은 아니라고 하면서 원심을 파기하였다.
 
서울시 도시정비조례는 협동주택과 다가구주택의 분양기준에 대하여 “종전 ‘서울특별시주택개량재개발사업시행조례’에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 한다”(2009. 4. 22. 개정 부칙 제3조), “1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 다가구 주택으로 건축허가를 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다”(위 개정 부칙 제4조)라고 규정하여 조례 부칙에서 정한 요건을 구비하고 있는 경우에는 공유자라 하더라도 각각 독립된 분양대상자의 지위를 인정하고 있다.
 
위와 같이 서울시 도시정비조례에서 협동주택이나 다가구주택의 공유자들에 대하여 예외적으로 각자 단독으로 분양대상자의 지위를 인정하고 있는 경우에는 조합원의 지위도 각자 부여되어야 하는 것이 아닌가 하는 논란이 있었다. 이러한 논란에 대하여 위 대법원 판결에서는 “도시정비법 제19조 제1항이 ‘정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.’고 규정하고 있는 점과 주택재개발정비사업조합의 조합원은 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택에 대한 분양신청권, 조합원 총회에서의 의결권, 조합 임원 등의 선임권과 피선임권을 가지게 되는 점 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되는 것이고, 다만 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자격에 관하여는 정비조례 부칙 소정의 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지로 보아야 할 것이다.”라고 하여 조합원 자격에 관한 법리와 분양대상자의 지위에 관한 법리를 구분하고 있다. 즉, 협동주택이나 다가구주택 공유자들의 경우에 서울시 도시정비조례에 따른 분양대상자의 지위와 도시정비법에 따른 조합원의 지위는 다르기 때문에 서울시 도시정비조례 부칙의 규정에 따라 각자 분양대상자의 지위가 인정되는 경우라 하더라도 조합원의 지위는 공유자 전원에 대하여 1인의 조합원으로 인정되는 것이므로, 조합으로서도 조합원 수, 총회의 참석 및 의결권 수 등을 산정함에 있어 위 대법원판결의 취지를 적용하여 운영하여야 한다. 
 
그리고 위 대법원판결에서는 조합원지위확인의 소에 대한 소의 이익의 여부에 대한 쟁점에 대하여도, “원고들이 주택재개발정비사업조합인 피고 조합의 각자 단독 조합원 지위에 있는지 아니면 이 사건 각 건물 등의 다른 공유자와 함께 1인의 조합원 지위에 있는지에 따라 원고들의 조합원으로서의 권리·의무에 영향을 받게 되고 피고 조합이 원고들의 단독 조합원으로서의 지위를 부인하고 있으므로, 원고들로서는 그 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안을 제거하기 위하여 피고 조합을 상대로 단독 조합원 지위에 있음의 확인을 구할 이익이 있다고 판단한 원심은 적법하다”고 하고 있다.
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2. 대피호 소유자도 주택재건축 조합원이 될 수 있다는 사례
공부상 대피호로 기재된 건축물의 소유자도 주택재건축사업의 경우에 조합원이 될 수 있는지의 여부가 문제된 이례적인 사례도 있었다.
서울 서대문구 소재 아파트 단지의 공부상 대피호로 기재된 건축물을 소유하고 있던 김씨가 재건축조합을 상대로 수분양권확인소송을 제기하였는데, 이에 대하여 서울행정법원은 2011. 2. 9. 선고 2010구합16028 사건의 판결에서 공부상 대피호로 기재된 건축물의 소유자도 주택재건축조합의 조합원이 될 수 있다고 하면서 원고 승소판결을 하였다.
 
위 판결에서는 “정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로서 주택재건축사업에 동의한 자는 주택재건축조합의 조합원자격이 있다며 건축물의 공부상 내역이 대피호로 돼 있는지 여부나 건축물을 실제로 주택으로 사용하고 있는지 여부에 관계없이 정비구역 내에 건축물 및 토지를 소유한 자로서 조합의 주택재건축사업에 동의한 자는 조합원에 해당한다”고 하고 있다.
위 판결은 현행 도시정비법이 정비구역이 지정된 경우에 주택재건축사업에서의 토지등소유자를 “정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자”라고만 규정하고 있을 뿐 그 소유하고 있는 현황이나 주택으로 실제 사용여부 등을 구분하지 아니하고 있기 때문에 타당한 해석이라고 본다. 
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3. 조합이 33평 배정 자격이 있는 조합원에 대하여 23평을 배정한 경우에 손해배상책임이 있다는 사례
주택재개발조합인 피고가 조합원인 원고들의 종전 자산 가액을 잘못 산정한 나머지, 원고들을 23평형 아파트를 배정받을 조합원으로 취급함으로써 원고들이 33평형 아파트를 배정받을 권리가 침해된 사례에서 대법원은 2011. 5. 13. 선고 2011다3268 사건의 판결에서 “그 권리침해 당시를 기준으로 일반분양가격과 주위 유사 아파트의 시세 등을 종합적으로 고려한 33평형 아파트의 평균적인 객관적 가치가 33평형 아파트의 평균적인 조합원분양가격을 초과하고 있었다면, 원고들은 33평형 아파트 배정에서 배제됨으로써 그 차액 상당의 경제적 손실을 입게 된 것이다. 이때 33평형 아파트 대신 배정받은 23평형 아파트의 객관적 가치가 23평형 아파트의 조합원분양가격을 초과함으로써 얻은 이익이 있으면 이를 공제한 금액이 원고들이 입은 종국적인 경제적 손실에 해당하며, 이러한 경제적 손실은 33평형 아파트를 배정받을 권리의 침해로 인한 통상의 손해에 해당한다”라고 하여 조합의 손해배상책임을 인정하고 있다.
 
“한편 피고가 관리처분계획을 다시 수립하여 조합원들의 동·호수를 모두 조정하는 것은 현실적으로 불가능하다는 이유로, 사후적으로 원고들에게 원고들의 선택에 따라 23평형 아파트를 그대로 배정받거나 33평형 아파트 중 가장 저층인 7층의 보류분 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공하였다고 하여도, 이를 당초 조합원 대상 33평형 아파트의 동·호수 추첨에 참가하여 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공한 것과 동일하게 평가할 수는 없으므로, 그러한 기회를 제공한 것만으로 피고가 주장하는 것과 같이 원고들의 손해가 전보되었다고 볼 수는 없다. 다만 원고 4가 실제로 33평형 아파트 보류분을 배정받음으로써 전보된 손해는 피고가 원고 4에게 배상하여야 할 손해배상액에서 공제하여야 한다.”라고 하여 보류분으로 추가배정의 기회를 부여한 것만으로서는 손해배상책임이 면제될 수는 없다고 판시하고 있다.