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전농7 재개발 분양 앞두고 ‘고민’에 빠지다: 시공자 일반분양가 인하 요구…조합 ‘난색’; 2011.08.03 10:59 입력 | 2012.02.01 15:37 수정

정훈 기자 jh25@rknews.co.kr

분담금 증가 우려 조합원 설득하기 어려워

 

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/13280782174223.jpg">서울 동대문구 전농7구역 재개발 정비사업조합(조합장 김종순ㆍ이하 조합)이 분양을 앞두고 깊은 고민에 빠졌다. 이미 관리처분 변경인가까지 받은 상황에서 시공자가 미분양 리스크를 제기하며 일반분양가 인하를 요구하고 나섰기 때문이다.
 
통상 관리처분계획이 동ㆍ호수 배정 및 분양, 조합원 추가부담금 산출 등의 근거로 작용하는 만큼 관리처분계획이 관할관청의 인가까지 받은 상황에서 일반분양가를 낮춘다는 것은 조합원의 경제적 부담을 증가시키는 요인이 된다.
 
이 때문에 사업시행자인 조합으로서는 시공자의 요구에 난색을 표할 수밖에 없는 입장이다. 김종순 전농7구역 조합장은 “부동산 시장이 깊은 수렁에 빠진 데다 시공자인 S건설이 시공을 맡은 인접 재개발 사업장과의 형평성 등을 고려할 때 미분양 문제는 조합으로서도 간과할 수 없는 문제”라면서도 “하지만 일반분양가를 낮춘다는 것은 필연적으로 조합원들의 부담을 수반하는 데다 사업이 막바지에 접어든 상황에서 조합원들을 설득하는 일도 만만치 않아 조합원과 시공자 사이의 접점을 찾는 게 쉬운 일이 아니다”라고 토로했다.
 
김종순 조합장에 따르면, 조합은 이미 법률 자문을 거치는 등 대응에 나선 상태다. 김 조합장은 “일반분양가 조정은 비례율 변동 요인이 되고, 이는 관리처분계획의 변경 및 관리처분 변경인가로까지 이어진다는 점에서 상당한 수준의 사업 기간 지연을 초래할 수 있다”고 우려했다.
 
그러나 조합의 고민은 여기에 그치지 않는다. S사(社)가 일반분양가 인하를 요구하게 된 핵심 원인인 미분양 위험에서 전농7구역도 자유로울 수 없기 때문이다.
 
S사는 전농7구역과 인근 D구역을 비교하며 일반분양가를 낮출 수밖에 없다는 논리를 편 것으로 알려졌다.
 
S사 측은 “D구역은 입지 등에서 전농7구역과 차이가 없고 입주 시기도 비슷한 데다 일반분양 물량이 900가구에 달하는 데도 분양가 인하를 추진하고 있다”면서 “가뜩이나 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 비슷한 시기에 인접 단지에 상대적으로 저렴한 아파트가 공급되면 전농7구역의 분양은 실패할 수밖에 없다”고 주장했다는 게 전농7구역의 설명이다.
 
S사 측 요구에 김종순 조합장도 어느 정도 수긍하는 면이 없지 않다. 그러나 인근 D구역과 전농7구역을 단순 비교하기에는 무리가 있다는 게 전농7구역의 생각이다.
 
조합 실무 담당자는 “전반적인 부동산 시장 침체로 미분양 리스크가 크다는 점은 인정한다”면서도 “다만 인접한 D구역과 우리 구역은 사업 속도에 차이가 있어 입주 시기가 비슷하지 않을뿐더러 D구역과 달리 우리 구역은 분양가 상한제가 적용되지 않는 만큼 일반분양가 인하와 관련해 두 구역을 비교하는 것은 적절치 못하다”고 설명했다.
 
김종순 조합장 역시 “분양가 상한제 적용을 피하기 위해 모든 역량을 기울여 여기까지 왔는데 이제 와서 일반분양가를 낮춰 달라는 것은 우리 조합과 조합원들이 감내해 왔던 노력을 물거품으로 만드는 일”이라고 비판했다.
 
김 조합장은 이어 “일반분양 대상자가 보면 비슷한 위치에 똑같은 건설사가 시공해 품질에 차이가 나지 않는다고 생각할 수 있으나 실제로 우리 구역은 분양가 상한제가 적용되지 않아 (시공자 측이) 높은 분양가를 예상하고 그에 걸맞은 마감재 등을 사용했다”며 “게다가 우리 구역은 백화점을 비롯한 편의 시설이 가까이에 위치해 있고 교육 여건도 좋은 만큼 일반분양 대상자들에게 충분히 어필할 수 있는 매력이 있다”고 강조했다.
 
실제로 전농7구역과 인근 D구역의 사업 속도에는 차이가 있는 것으로 파악됐다. D구역은 현재 이주 작업을 진행 중인 반면, 전농7구역은 지난해 10월 착공에 들어가 올해 7월 기준 약 13%의 공정률을 나타내고 있다.
 
이미 2차례 이상의 임ㆍ대의원 회의에서도 결론을 내지 못한 전농7구역 조합은 조만간 대의원회의를 열어 관련 논의를 계속한다는 방침이다.
 
김종순 조합장은 “일단 오는 9월에 분양을 실시한다는 목표를 세워둔 만큼 이러한 일정에 차질이 빚어지지 않도록 최선을 다할 것”이라고 말했다.
 

◆조합원 1인당 1150만원 추가부담 우려=그렇다면 S건설이 도대체 얼마나 인하해 달라기에 이토록 조합이 난감해 할까.
 
전농7구역 조합에 따르면, S사는 당초 350억 원을 인하해 달라고 요구했으며, 지속적인 협의ㆍ조정을 통해 이를 170억 원까지 낮춘 상황이다. 하지만 이 역시 조합원 1인당 약 1150만 원의 부담을 요하는 만큼 여전히 부담스러운 게 사실이다.
 
총 170억 원을 인하할 경우, 조합은 3.3㎡당 일반분양가(4층 기준)가 1650만~1700만 원(59ㆍ84㎡는 1700만 원, 121㎡는 1650만 원)에서 1500만 원대로 떨어진다고 추산했다.
 
지난 4월 전농7구역 정기총회 책자에 따르면, 이 사업의 일반분양 수익은 ▲59㎡ 156가구 656억6986만 원 ▲84㎡ 44가구 234억1038만 원 ▲121㎡ 286가구 2171억800만 원 등 486가구 3061억8825만 원에 달한다.
 
지난달 27일 전농7구역 조합은 일반분양 세대수가 ▲59㎡ 149가구 ▲84㎡ 46가구 ▲121㎡ 291가구로 소폭 변경됐다고 밝혔지만 일반분양 수익 규모에는 별다른 영향을 주지 않을 것으로 보인다.
 
따라서 조합이 S사 요구대로 일반분양가를 인하하게 되면 이곳의 일반분양가는 1500만 원대에 형성될 공산이 크다. 조합 측은 이것이 전농7구역 조합원들의 자존심에 상처를 남기는 일이라고 입을 모은다.
 
김종순 조합장은 “서울 사대문 근처에 입지해 있고 역세권인 우리 구역이 경기도 수준에도 못 미치는 분양가로 일반분양에 나선다면 우리 조합원들에게 커다란 상처가 될 것”이라며 “미분양을 우려하는 것은 조합도 S사와 생각을 공유하고 있는 만큼 조합이 조합원들을 설득할 수 있도록 S사가 품질 개선 등의 인센티브 제공을 통해 배려를 해 준다면 접점을 찾기가 쉬워질 것으로 보인다”고 말했다.
 
한편 전농7구역은 서울시 동대문구 전농동 440-9 일대 15만1865.5㎡에 위치해 있다. 조합 측은 여기에 용적률 238.39%를 적용해 지하 3층~지상 22층(평균 16층) 규모의 공동주택 31개동 2397가구(임대 413가구 포함)를 신축할 예정이다.
 

/미니 인터뷰/ 김종순 전농7구역 재개발 조합장
“조합원 이익 지킬 테니 합리적으로 판단해 달라”

 
<IMG src="/wysiwyg/PEG/W_1312336644.jpg">
 
“이 시점에서 이런 얘기를 하고 있는 게 슬프다”
 
지난달 27일 조합 사무실에서 마주한 김종순 전농7구역 재개발 조합장이 시공자인 S건설이 요구한 일반분양가 인하와 관련해 이야기하다 토로한 심경 고백이다. 업계 관계자와의 인터뷰에서 좀처럼 듣기 어려운 표현이었다. 그만큼 이 문제를 놓고 고민이 많았음을 대변해 주는 것 같았다. 그에게서 이 문제의 해법에 대해 간략하게 들어 봤다.
 

#. 2년 전 인터뷰 때보다 수척해 보인다.
그동안 마음고생이 많았다. 이제껏 (조합) 살림살이를 나름대로 잘해 왔다고 자부하고 있던 터에 사업 막바지에 와서 시공자와 충돌하는 모양새가 돼 안타까울 뿐이다. 하지만 조합도 미분양 리스크를 우려하고 있는 만큼 시공자 측에서 좀 더 조합(원)을 배려하는 액션을 취해 줄 경우 조합이 조합원들을 설득하는 데 도움이 되지 않을까 생각한다. 미분양 발생과 그에 따른 이미지 훼손, 경제적 피해 등을 고려할 때 성공적인 분양이 절실한 만큼 양측이 접점을 찾을 것으로 기대한다.
 

#. 조합원들을 설득하기가 쉽지 않을 듯한데.
이 자리에서 하나하나 열거하기 힘들지만 지금까지 조합을 이끌어 오면서 조합원들의 경제적 부담을 상당히 줄였다고 자부한다. 조합장에 취임할 당시에는 조합원 1인당 4000만 원 이상의 추가부담금을 예상했으나 지난 4월 관리처분총회 때에는 이를 2000만 원 수준으로 줄인 것으로 파악됐다. 그런데 시공자 측이 일반분양가 인하를 요구하는 바람에 이것의 인상이 불가피해져 난감하다. 조합원들로서는 당연히 받아들이기 쉽지 않은 일이다. 그만큼 조합원들을 설득하기 어렵겠지만 조합은 ‘입주’와 ‘청산’이라는 큰 목표를 이뤄야 하는 만큼 이해관계자 모두가 수용할 수 있는 수준의 접점을 찾기 위해 부단히 노력할 것이다. 따라서 조합원들도 이를 위해 이성적으로 판단해 모두를 위한 길이 무엇인지 심사숙고해 주길 당부하고 싶다.